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全國人大代表蔣婉求:推進物業管理健康發展

作者: 發布于:2017/5/22 11:03:51 點擊量:

 蔣婉求:全國人大代表、鹽城市政協副主席

 

  近年來,各地物業服務發展迅速,在改善廣大市民生活環境、提高生活品質等方面起到了不可或缺的作用。但與此同時,物業服務糾紛也呈快速上升趨勢。調研中發現,物業管理服務行業存在的一些問題不容忽視。主要表現在:

 

  一是物業公司存在的問題。不少物業公司為節約人力成本,聘用未經崗位培訓考核、年老退休或其他社會閑散人員,使得物業管理服務水平徘徊在較低層次。物業服務合同大都采用格式條款,對服務的具體內容和質量標準約定籠統,導致各方面對物業服務質量認定難以統一。物業管理項目大多是由開發企業委派或指定的物業公司承擔,這種相對封閉的自我保護式的管理方式,必然導致物業公司服務質量低下,缺乏競爭意識和責任意識。物業公司服務意識淡薄,服務內容、服務標準、收費項目、收費標準不公開,檔案資料不健全,從而使業主對物業公司缺乏信任。

 

  二是業主委員會存在的問題。有的業主委員會在督促物業合同、履行及監督業主遵守管理規約方面的權利義務不夠明確,不僅影響了業主委員會應有作用的發揮,也不利于業主合法權益的保護。

 

  三是業主存在的問題。有的業主不愿承擔應盡的義務,沒有服務須付費的意識,在物業公司收取物業服務費時,總是以各種借口拒絕交納。個別業主存在違章搭建、亂停亂放竿行為,引發其他業主的不滿,而物業公司不及時勸導阻止,或勸止無效,別的業主因此認為物業公司懶政怠政,拒絕交納物業服務費,進而加大了物業管理工作的難度。

 

  四是行政主管部門存在的不足。物業管理涉及民生,相關主管部門法律法規宣傳不到位,開發商、物業公司、業主等對物業管理的法律法規認識不夠,導致物業矛盾糾紛增多,處理難度大。相關行政主管部門在對招投標的開展、開發商遺留質量問題、物業公司的承接查驗、業主委員會的建立與運作,特別是對物業公司已經暴露的矛盾和問題及時會商解決等問題存在監管不到位現象。物業管理行政主管部門應當加強對管理工作人員和業主委員會成員的培訓,提高物業管理水平。

 

  做好物業管理工作,對于推進新型城鎮化、維護社會穩定和促進物管業健康發展至關重要。為此,建議:

 

  一是進一步加強對物業管理工作的領導。要將物業管理納入社區建設和社區治理體系,落實專人抓這項工作,制定制度、明確責任、強化考核、嚴格問貴,盡快把小區物業管理工作轉到規范化、法治化的軌道上來。城管、公安、工商、環保、衛生、規劃建設等部門,應加強物業管理區域內的公共秩序、治安消防、環境衛生、物業用房使用等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

 

  二是構建物管糾紛綜合協調治理機制。要強化業主委員會在解決糾紛中的特殊功能。業主委員會作為物業合同相對人一方的形式化主體,是連接業主和物業公司的紐帶,其不僅要協助督促業主交費,更要成為雙方溝通協調的“潤滑劑”,從而保證物業糾紛的及時化解。要發揮物業主管部門在解決糾紛中的能動作用。物業管理行政主管部門作為物業公司的管理部門,要通過物業公司履行合同、投訴處理和日常檢查情況進行監督。在物業糾紛產生時,物業主管行政部門應當履行好自身職能,通過采取符合法律法規及管理規約的方式促使物業公司進一步改善服務,敦促雙方執行物業服務協議。整合物業糾紛調解的社會資源。充分發揮人民調解、行政調解、司法調解的作用,借助人民調解的人民性、靈活性、基層性的特點,由司法、住建等相關部門牽頭指導,建立專門的物業糾紛人民調解委員會。從社區、街道到鎮、縣(區)、市,形成多層次、立體化的調解網絡,及時排查和掌握物業糾紛發生情況,爭取把糾紛化解在萌芽狀態。

 

  三是加強業主委員會建設和職責監管。業主委員會作為業主大會的執行機構,對住宅小區的物業管理有著十分重要的作用,通過業主大會的明確授權、業主委員會議事規則、管理規約等厘清業主委員會的職能以及進行相關職務行為時的法律地位授權,從而為業主委員會的健康運作提供重要的法律保障。要規范業主委員會的代理行為,強化業主委員會代表業主利益為業主服務的主體意識,實現業主委員會的職業化,完善業主委員會委員選舉聘任制度,讓業主委員會有權、有責、有利,實現業主內部權利責任的合理分配與均衡。政府職能部門要加強對業主大會召開、業主委員會成立過程中的指導、監督力度,把好人員審核關和程序規范關,做好備案工作。指導業委會制定好議事規則和管理規約,規范業主委員會委員、業主的行為。

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